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公寓大廈管理條例與民法物權編之交錯適用
◎王知行
壹、名詞定義與解析
一、「建築物區分所有權」之意義
一般而言，物權之客體應係一完整而獨立之物，而屬於該物不可分離之「一部分」，則無法作為單獨的物權，亦不可作為所有權之客體。對建築物而言，一般所有權之客體為一具有獨立性之建築物，換言之，一建築物僅可成為一所有權之客體。然而，「建築物區分所有權」之客體並非一具有獨立性之建築物，而是以一物理上不具有獨立性之建築物之某一部分，作為建築物區分所有權之客體。也因此，區分所有權可說是打破「一物一權」主義，而創設特殊的「一物數權」、「一部一權」現象。
詳言之，建築物區分所有權並非是由數人共有一建築物，而各有其應有部分；更非將一建築物在法律上區分為數物，而有數人各有其一物。正確的理解應是：一建築物被區分為數部分，而數人可各有其一部分享有單獨之所有權。
二、「公寓大廈」與「區分所有」之概念
公寓大廈管理條例第3條第1款、第2款作出如下定義：「一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」「二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」
從上述定義觀察可知，「區分所有」乃係針對一建築物，將其區分為專有部分及共用部分；而「公寓大廈」之內容則包含「區分所有建築物及其基地」等二個不動產。
三、民法新法用語「共有部分」之不當
民法新法第799條第1項、第2項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」
其中關於「共有部分」之用語，似乎應稱之為共有物或共用物較為妥適；蓋「物」為具有完全獨立性之概念，而「部分」則為一物之一部分。建築物之「附屬物」乃屬建築物外之另一物，如為區分所有權人共用或共有，則應稱其為共用物或共有物較為妥適。
四、專有部分並無「所屬之共有部分」或「所屬之基地」
民法第799條第5項：「專有部分與『其所屬之共有部分』及『其基地』之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」乃處分一體化之具體規定，為原先公寓大廈管理條例第4條第2項之重述。
然而，依民法第799條第4項：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」可知，專有部分僅有其所屬之應有部分，而無所屬之共有部分或所屬之基地。公寓大廈管理條例第4條第2項(專有部分不得與「其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分」分離而為移轉或設定負擔)之用語，較為妥適。
貳、建商灌虛坪之法律依據
依公寓大廈管理條例第56條第3項：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。」建商可透過該條項第3款、第4款，而將屋簷、雨遮、外牆、樑柱等，虛增專有部分面積而銷售予購屋者。
就屋簷、雨遮部分，其並不屬附屬建物，蓋其並無構造上之獨立性，然而該條例第56條第3項第3款，及地籍測量實施規則第273條第3款竟規定：「其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。」有圖利建商之嫌。
而外牆、樑柱部分，依公寓大廈管理條例第7條第3款，應屬法定共有部分，不得為約定專用部分，然該條例第56條第3項第4款，卻允許其測繪登記為專有部分。若將其解為專有部分，則區分所有權人將可依該條例第4條第1項為使用收益，則明顯與該條例第8條之規範意旨相違背，蓋外牆、樑柱為建築物之基礎結構，其使用收益應受規約及區分所有權人會議決議之限制。
參、建商銷售法定停車空間之法律依據
依公寓大廈管理條例第58條第2項：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」可知，建商雖不得將法定停車空間為「區分所有權人以外之特定人」設定專用使用權；然而，實際上卻是為使建商得將法定停車空間等之共有部分，為「特定區分所有權人」設定專用權。
申言之，法定停車空間等既屬共有部分，依處分一體化之原則(民法第799條第5項、該條例第4條第2項)，建商於讓受專有部分時，即應將專有部分所屬之法定停車空間等的應有部分一併移轉予購屋者。而該法定停車空間等，即屬區分所有權人之共有，其使用收益應由區分所有權人依合意為之(民法第818條、第820條)。然而，該條例第58條第2項卻允許建商在讓受專有部分後，再將法定停車空間等之使用權進行二次銷售，與理有違。
肆、新舊法適用之順序
在公寓大廈管理條例於1985年制定之前，民法舊法亦對區分所有權制度有所規定，因而形成在該條例施行之「前」即已建築完成之公寓大廈涉訟時，應適用行為時之舊法，抑或將新法當作法理適用之爭議。
一、處分一體化
(一)實務見解
最高法院91年台上字第36號民事判決：「房屋不得離開土地而存在，故區分所有建物所有人必須依其所有建物面積占全部相關區分所有建物之總面積之比例取得建物所在土地之應有部分額而與全體區分所有建物之所有人共有該土地，此項區分所有建物與土地應有部分間之關係，性質上係屬互有，不得分開處分。八十四年六月二十八日公布施行之公寓大廈管理條例第四條第二項規定，區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，僅係將既有之法理予以明文化而已，不因有無此項規定而有所不同。」
(二)學者評析
上述實務見解係將新法解為舊法之法理(編者按：民法第799條第5項為2009年增訂，因而處分一體化之規定始於1995年公布之公寓大廈管理條例)，然而處分一體化之前提，應係房屋及基地同屬一人所有；然則，該判決所爭對之事實為房屋及基地分屬不同人所有，不應適用處分一體化原則。
二、共有部分專用權之約定
(一)問題意識
依公寓大廈管理條例第23條，專用權之成立須以規約為依據，始為有效。然而在該條例公布前，最高法院乃根據私法自治及契約自由之原則，承認當事人可透過分管契約決定共有部分之專用權(最高法院88年度台上字第3223號民事判決參照)。產生爭議的是：在該條例公布前分管契約已約定之事項，嗣後規約如有相反之約定時，應以何者為準？
(二)實務見解
最高法院102年台上字第1279號民事判決：「按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」認為應以原分管契約為準。
伍、參考資料
1.陳榮傳，公寓大廈管理條例與民法新舊條文的適用關係，月旦法學雜誌第226期，頁16~30。
2.溫豐文，公寓大廈管理條例若干規定之實像──以探究與建商有關條文之內容為主，月旦法學雜誌第226期，頁5~15。
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